マンション管理の悩み

賃貸物件オーナーは要注意!自主管理で起きやすいトラブルとは?対処法も解説!

賃貸経営で「自主管理」を考えるとき、下のような点が気になるオーナーさんは多いでしょう。

  • 自主管理にすると、どんなトラブルが起きやすくなるか
  • どのように対処すればいいか
  • そもそも、自主管理は全体的に良いのか悪いのか

それぞれの答えを書いていくと、下のようになります。

トラブル 内容自体は管理委託と同じだが「個人大家」だと舐められて、トラブルが起きやすい。対処にも経験値が必要
対処方法 やることは管理会社と同じだが、配管などの業者手配、督促などを自分でする必要がある
良し悪し 上級者なら自主管理も可能。初級・中級者は管理委託が無難。

この記事では、上記の内容も含めて「賃貸の自主管理のトラブル」について解説していきます。自主管理を検討している賃貸住宅のオーナーさんには、きっと参考にしていただけるでしょう。


自主管理でなく管理会社に依頼するなら「どのように選べばいいか」が気になるでしょう。これは分譲マンションの管理会社の選び方と共通します。この選び方については、下の記事で詳しく解説しています。

もうその選び方は古い!失敗しないマンション管理会社の選び方|9つのチェックポイントで徹底解説 「マンションの管理会社の良し悪し」というのは、ほとんどの人にとってわからないもの。そのため、管理会社の変更を検討しているときも「選び...

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賃貸の自主管理とは

アパート

まず「賃貸の自主管理」という言葉自体を初めて聞く方もいるでしょう。ここでは、そのような方のために、賃貸の自主管理の概要を、簡単に説明します。

賃貸物件の管理を「自分で行う」方法

自主管理の意味はそのままで、

  • 物件管理を「管理会社」に任せず、
  • オーナーが自力で行う

というものです。自主管理という言葉は、賃貸経営以外でも使われます。

たとえば、マンションの管理組合が自主管理というときは「管理会社に頼らず、自分たちで管理する」ということです。たとえば貯水槽の清掃なども、自分たちで個別の専門業者を探し、直接やり取りするという形です(資格が必要なので、さすがに直接清掃することはありません)。

反対は「管理委託」

自主管理の反対の方法は管理委託(委託管理)です。主に「管理会社」に業務をまかせます。

賃貸経営でなく、自分たちのマンションを管理するときも、この区分は同じです。中間の区分として「一部委託」もあります。すべて任せるわけでなく、部分的な業務のみ任せるというスタイルです。

自主管理で起きるトラブル例・6選と対処法の一覧

男性

冒頭に書いたとおり、自主管理で起こるトラブルの内容自体は、管理委託をしているときと同じです。ここでは、その6つの具体例と対処法、自主管理にするとどのような点が管理委託と変わるかなどを解説していきます。

水漏れ…緊急連絡・応急処置・リフォーム工事手配などをする

水漏れ

水漏れのトラブルは「賃貸あるある」ともいえるトラブルです。賃貸に限らず、分譲のオーナーが集まるマンションでも、とにかく「集合住宅であれば起きる」問題です。

構造によっては「お風呂の水を出しっぱなしにしたまま外出してしまった」などのうっかりミスでも、階下への水漏れが起きることがあります。このようなとき、管理会社に委託していれば、下のような作業・手配を迅速にしてくれます。

  • 上階入居者との連絡
  • 応急処置
  • 水漏れ工事
  • リフォーム会社の手配
  • 漏水被害者への対応

もちろん、自主管理でもこれらを自力で迅速に行うことはできます。本業が不動産・リフォーム関連という人なら、自分でやる方が早いこともあるでしょう。

ただ、そのような人は稀ですし、そもそも本業がこうした分野でも「副業ではすぐに対応できない」ものです。また、専業でも24時間365日の対応は当然不可です。

そのため、水漏れのような緊急性の高いトラブルへの対応は、少なくとも「部分的な委託」はした方がいいといえます。このあたりは「自主管理と一部委託」の線引きがあいまいになりますが、24時間対応してくれる水回り関連の会社とは契約しておく方がいいでしょう。

家賃滞納…督促・内容証明送付など手順に沿って行う

督促

滞納のリスクは、自主管理になると上がります。簡単にいうと「個人の大家さんだと思ってなめてかかっている」わけです。

実際、法人よりも個人の方が資金力が小さいことが多く、このように思われるのは(不本意ながら)仕方のないことです。そのため自分で法人を設立して、法人管理に見せかけるという手もあります(実際、形式としては法人管理になるのですが)。

この場合、法人登記簿などを調べれば「大家さんの個人会社」ということはわかるのですが、滞納する人でそこまで調べる人は稀です。そのため、これだけでも多少滞納リスクを下げる効果はあるといえます。

滞納分を回収できない大家さんは多い

自主管理では、滞納分を最後まで回収できないまま終わってしまう大家さんは多くみえます。「もう滞納分はいいから、早く出ていってほしい」と思うようになり、それで「追い出して終わる」ことがしばしばあるのです。

これは相手側がそのように仕向けていることもあります。このような「修羅場」に慣れている入居者の場合、大家さんが嫌がるような態度(ご近所に迷惑をかけるなど)を取り続ければ、大家さんの方から「追い出し」にかかってくれるパターンが多いことを知っています。

もちろん、法的手続きに強い大家さんなら、そうした不法行為を「少額訴訟」に持ち込んで、徹底抗戦する場合もあります。ただ、そこまでする大家さんは日本ではまだ少ないため「嫌がって追い出してもらえれば、滞納分を払わずに済んでラッキー」と思っている滞納者は、一定数います。

このように悪質な滞納者の方もいるので、自主管理をするときには特に「家賃滞納のリスク」について、よく考えておく必要があります。

督促の方法は4通り(対面が一番有効)

督促

督促の方法は大別して下の4つの方法があります。

  • 電話をかける
  • メールを送る
  • 書面(メモ)を投函する
  • 対面で伝える

当然ながら「全部やる」のが一番です。中でも一番有効な方法はやはり「対面で伝える」ことです。

最初は電話やメールなど、もっとも「ライト」な方法で請求しましょう。単純に忘れていた可能性もあるためです。そこから徐々にレベルアップしていきますが、早めに「対面」を入れることは重要です。

家賃を滞納する人は他の滞納もあることが多く、早めの行動が重要

想像はつくと思いますが、家賃を滞納するような人は、クレジットカードの支払いなど「他の滞納」もあることが多いものです。そのようなものを先に払われてしまうと「家賃の方に払うお金がなくなる」という可能性もあります。

そうならないように、カード会社などは督促を迅速に行うのです。大家さんも負けずに、迅速に行動する必要があります。

家賃回収の手順

大まかな手順を書くと下のとおりです。

  1. まずは当人と話し合う(ここまでの4つの方法)
  2. ダメなら「連帯保証人」に連絡する
  3. それでもダメなら「内容証明」を送る

この内容証明に何を書くかですが、下のような内容です。

  • 債務不履行による「契約解除」
  • 物件明け渡しの請求(訴訟)
  • 滞納家賃支払いの請求(訴訟)

この訴訟が終わるまで、家財道具は勝手に処分できません。入居者が行方不明であってもです。

ただ、明らかに相手に非がある内容なので、裁判はほぼ100%勝ちます。勝ったら強制執行(差し押さえ)ができるようになり、家財道具も勝手に処分できます(競売にかけての現金化も可能です)。

ゴミ出し…ゴミ捨て場の美観を保ちモラルを向上させる

ゴミ捨て場

ゴミ出しの問題は、住民同士でも気づくことが多いトラブルの一つです。

  • 曜日や時間を守らない
  • 分別のルールを守らない
  • チラシ用のゴミ箱にゴミを捨てる人がいる

上記のような問題は、賃貸住宅に住んでいる(住んでいた)方であれば、「一度は目撃している」ものでしょう。こうしたゴミについては「誰かが片付ける」わけですが、それが自主管理の場合、大家さんの仕事になります。

これが負担になるかならないかは、住民のマナーによるものです。住民のマナーを良い方向に導ける運営を行えば、負担も小さくなるでしょう。

逆に、その努力を怠った、あるいは「住民の人間性に元から問題がある」という場合は、こうしたゴミ出しのトラブルが重い負担になると想定できます。

これは他のトラブルでもいえることですが、入居者の人間性に問題があるならば、最終的には対処してもらうのがベストといえます。また、そうでなければ、日頃から大家さん自身もゴミ捨て場を綺麗に清掃するなどして、「住民がマナーを守りたくなるような空気」をつくり出すことが必要といえるでしょう。

ペット飼育…ルール途中変更の場合、2年の更新時期を待つ

うさぎ

「ペット不可物件で、ペットを飼育している」という入居者さんはしばしばいます。この場合、契約の時点で「ペット不可」と契約書に明記していたのであれば、対応はそれほど難しくありません。

  • 信頼関係を向こうが壊したと客観的に判断できる
  • そのため、契約解除などの措置をとれる

ということです。向こうが何を言っても「契約に違反」したのは入居者の方であるため、法的なルールにしたがって粛々と手続きを進めるだけです。

契約書に記載がなかった場合

これは「後からペット不可にした」というケースですね。この場合、裁判に持ち込んでも負ける可能性があります。

  • ペット可物件だと思ったから契約した
  • そして、ペットを飼った
  • その後でペット不可になった
  • 生き物なので「処分」はできない

ということです。これについては「入居者の側に理がある」ということは、納得できるでしょう。

後からルールを決めるなら「契約更新」のタイミングを待つ

もろもろの理由で、後から「ペット不可」のルールを決めたい場合もあるでしょう。その場合、全員の契約更新のタイミングを待って、順番にルールを変更していくのがベストの手といえます。

  • 更新のタイミングで「ペット不可」になることを告げる
  • 「更新がまだの人は、ペット可である」ことも告げる
  • つまり「全員がペット不可物件になる」まで時間がかかることを告げる

この内容で契約更新をしたのであれば、その人については「納得した」ということです。その人がペットを飼わないことはもちろん「私は不可なのに、何で隣の人は飼ってるの」ということもないわけです。

大体契約更新のタイミングは2年なので、最長で2年待つことになります。時間はかかりますが、このようにすれば「後からルールを変える」こともできるのです。

悪臭…配管系は業者に依頼、汚部屋系はまず立ち入りをする

悪臭

匂いについては、たとえば「排水管からの悪臭」に関する苦情が多く寄せられます。主な原因は下のものです。

  • 管の締付けに隙間があり、そこから臭いが漏れている
  • 本来水が貯まっている場所の水が蒸発してしまい、臭いが上がってきている
  • 排水管に何かが詰まっている(単純に利用者の使い方に問題がある場合も)

どのような原因にしても、配管からの臭いである場合、一定の水回り関連の知識・スキルが必要になります。また「隣の部屋が汚部屋になっている」などの苦情については、その入居者との交渉など、人間的なスキルが必要です。

特に技術系で解決できる臭いトラブルについては、管理会社なら自らがスキルを持っていたり、スキルのある業者をすぐ手配できるなどの強みがありますが、それがないのが自主管理の難しい点といえます。

解決方法

一般的な大家さんの場合、配管については業者に見てもらうのがベストです。下手にいじると、後々「別の水回りトラブル」に発展する恐れがあります。

汚部屋問題などは「隣に異臭で迷惑がかかっている」以上、玄関を開けてもらう程度は可能です。それすら拒否される状態が続けば契約違反になるため、退去を迫ることもできます。

騒音…まず書面で掲示板・全戸ポストに通達する

騒音

賃貸の住民同士のトラブルで、特に大きいものの一つが騒音。「騒音おばさん」という加害者女性へのニックネームで有名になった「奈良騒音傷害事件」のように、有名な事例もあります。

自主管理の騒音トラブルで厄介なのは、下のような点です。

  • 本当に騒音があったのか判断しにくい
  • 確認するには、現場で長時間立ち会う必要がある
  • あるいは、騒音計を設置する必要がある

騒音計は、数日のレンタルで4万円程度など、それなりの費用もします。「立ち会い」で確認するとなると、相当な時間を費やさなければなりません。

こうした難しさは管理会社でも同じですが、騒音を出す迷惑な入居者も、相手が法人だと大人しくすることが多いものです。一方、自主管理は「ただの個人大家さん」と思われると「なめられる」ことがあり、騒音トラブルの解決も難しくなります。

解決方法

まず「大きな音を出さないように注意」という旨の書面を、掲示板に貼り出します。合わせて、全戸のポストにその書面を入れます。

これだけで一般的な騒音は解決するか、大分減るものです。これでもダメな場合は、実際に騒音の現場に立ち会うなど、上に書いたような「本格的な対処」が必要となります。

賃貸自主管理のメリットは?3つの長所を解説

女性

自主管理について調べている方は、そもそも「自主管理にはメリットがあるのか?」という点が気になっていることも多いでしょう。ここでは、自主管理のメリットを3点解説します。

コストを下げられる

自主管理をすれば、管理会社に支払うコストがなくなります。そのため、大幅なコスト削減になります。

管理能力が向上する

続いて「すべてを自分で行う」ことで、管理能力も向上します。もちろん、失敗することも多いでしょう。しかし、それも含めて「管理人としての経験値」が蓄積されていきます。

入居者と触れ合う機会が多くなる

女性

自主管理をしていれば、建物の清掃や点検などの作業で「現場」に出る機会が多くなります。いわば「マンションの管理人さん」のような状態になるため、自ずと入居者の方との触れ合いも多くなります。

「人間好き」の方にとっては、これ自体がメリットになるでしょう。また、特に人間好きというわけでなくても、入居者と接する機会が多いと、下のようなメリットがあります。

  • 入居者の状況を把握できる
  • このため、滞納リスクなどが下がる
  • 孤独死などのリスクも下がる

「状況の把握」というのは、近況などを聞き出すわけではありません。「見ているだけ」でも、ある程度の情報は得られるのです。具体的には以下のようなものです(あくまで一例です)。

  • 毎日スーツを着て仕事に行っている
  • 最近仕事に行っていない
  • コンビニでジャンクフードばかりを買っている
  • お酒の量が多い(ゴミでわかる)
  • 最近姿を見かけない

特に最後の「姿を見かけない」というのは、人によっては「孤独死している」という恐れもあります。孤独死は高齢者の方で多いものですが、過労状態の方など、30代や40代でもなることがあります。

このように、特別深いコミュニケーションを取らなくても、毎日現場にいるだけで気づくリスクが多くあるのです。この点でも、物件を確実に管理したい人は「自主管理で自ら現場に立つ」メリットがあります。

(もちろん、自主管理=「必ず毎日現場に立つ」ということではありません)

賃貸自主管理のデメリット・注意点は?3つの短所を説明

男性

賃貸の自主管理にもデメリットや注意点はあります。ここでは、それらの内容を3つ紹介します。

労力・時間がかかる

まず「本来プロがやる仕事を自分でやる」というのは、当然労力がかかります。また、高度な内容では失敗のリスクも上がります。

失敗のリスクが上がる

これは「経験になる」ような失敗なら良いですが、入居者が解約してしまうようなトラブルもあるでしょう。そのような場合は、経済的にも心理的にもロスが大きいといえます。

場合によっては「逆に高くつく」ことも

また、場合によっては「逆に高くつく」ことがあります。これは「服の自作」などがそうですが「買う方が安い」ということはよくあるものです。賃貸物件の管理についても、そのような場面がしばしばあります。

賃貸自主管理での契約書作成のポイント

契約書

自主管理の賃貸でも、契約書は必要です。ここではその作成のポイントや必要書類などを解説していきます。

ワードのひな形を自己物件仕様にする

賃貸借契約書の作成は、それほど難しくありません。インターネット上にWord(ワード)のテンプレート・雛形が多数アップされています。これらをダウンロードして、自分でカスタマイズするだけです。

ワード以外にエクセルや一太郎のファイルもあるため、自身の得意なソフトに合わせてダウンロードし、アレンジしていただくのがいいでしょう。パソコンが使えなくてもPDFでダウンロードして、印刷できます。

自分の物件に合わせた内容へのカスタマイズは必要

契約書の大筋は「そのまま」でいいのですが、細かい部分でカスタマイズが必要です。自主管理をするということは、「うちの物件ではこのルールは守ってほしい」という内容が、何かしらあるでしょう。そのような内容を適宜盛り込みます。

また、例えば「滞納の督促は厳し目にする」という方針なら、その督促の内容は明記しておくべきです。それにより「最初の契約どおりに進めているだけ」ということで、相手から悪く思われる確率も低くなります(実際悪くないのですが)。

必要書類一覧(参考例)

必要書類は、その契約の内容や、利用する仲介業者(利用しない場合もある)のルールによっても変わります。一般的には、おおむね下のような書類が必要です。

メインとなる書類

必要書類の中でも特に重要なものです。用意するのはほとんど、大家さんか仲介業者(不動産会社)です。「誰が記入するか」は、書類によって異なります。

書類名 内容
賃借契約書 いわゆる「契約書」。一番重要。大家・入居者・仲介業者など、その契約で必要な全員が書く
入居者申込書 「入居したいです」という申込書。入居者が書く
重要事項説明書 ルールなどを説明する書類。大家・業者側が用意して、入居者に読み上げる(最後にサイン・捺印)
保証委託申込書 保証会社に家賃保証などを申し込むときの書類。多くは「入居者・仲介業者」の両方が書く(大家は関係しないことも)

契約自体は、上記の書類があれば「最低限できる」ということが多いものです。ただ、契約をより堅実なものにするために、ここから説明する書類も作成・手配します。

保証会社・保証人関連

書類

保証会社への委託や、保証人関連では下のような書類が必要となります。

書類名 内容
保証委託申込書 保証会社を使う場合、その会社の委託サービスへの申込書
連帯保証人承諾書 「連帯保証人になります」という書類
保証会社契約書控 すでに契約している保証会社がある場合、その控え

これらについては、保証会社を使わない・保証人をつけないというケースでは不要となります。たとえば保証会社をつけるなら、保証人をつけないことはしばしばあります。

(賃貸物件でしばしば「保証人不要」「保証会社利用可」と書かれているものがありますが、そうした物件です)

入居者に関する書類・資料

そもそも「契約者が入居者本人である」という証明が必要です。その証明書類として、下のようなものが必要となります。

  • 顔写真
  • 住民票
  • 印鑑登録証明書
  • 本人確認書類

契約も含めてすべて完全な自主管理で「大家のルールで決めていい」という場合は、上記の書類についても融通が効きます。たとえば「住所不定」の人は住民票がありませんが、それでも部屋を貸すことは可能です(不動産会社を通す場合は、当然断られます)。

まとめ

武蔵コーポレーション株式会社

マンションの自主管理は、トラブルが「起きやすい」ことに加え「対処もしにくい」ものです。基本的には「上級者向け」というべきでしょう。

ご自身が上級者であれば問題ないといえますが、そうでなければ、最初は管理会社をつけることをおすすめします。そして、関東エリアであれば特におすすめの管理会社の1社が、上の画像の「武蔵コーポレーション」です。

武蔵コーポレーションは、13,000戸という多数の実績を持ちながら、入居率97%を誇る管理会社です。つまり、多くの物件に対して手厚いサポートをできている、ハイレベルな賃貸物件管理会社といえます。

茨城県以外の関東エリアであれば全域に対応しているため、この地域の物件で自主管理を考えているオーナーさんは、一度同社をチェックしてみるといいでしょう。「管理会社にサービスを任せるとどうなるのか」というイメージの参考にもなるので、ぜひ下記のホームページをチェックしていただけたらと思います。

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