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【要注意!】マンション管理会社の変更でよくある3つの失敗とその原因~デメリット・注意点も解説~

マンションの管理会社を変更するときは、誰でも失敗したくないもの。そのため、変更の失敗に関して下のような点を知りたい人・組合が多いでしょう。

この記事では、上記の4つの内容について詳しく説明していきます。これらの内容を読んでいただくことで、失敗のないマンション管理会社の変更を実現しやすくなるでしょう。


なお、マンション管理会社を比較するときのポイントは、下の記事でも詳しく解説しています。

どんな会社なら失敗しない?マンション管理会社を比較する8つの基準と、費用・コスパを比べる3つの知識 マンション管理会社の選定は、住民全員の生活を左右する重要なアクション。それだけに「失敗しない比較のポイント」を押さえて選びたいもので...

また「おすすめの管理会社があれば、先にそちらを知りたい」という方がいたら、下記の武蔵コーポレーションをおすすめします(対象エリアは茨城以外の関東全域です)。

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以下、マンション管理会社の変更で失敗しないための知識を解説していきます。

マンション管理会社の変更で多い失敗・3選

考えるグループ

マンションの管理会社を変更したときに、起きやすい失敗やトラブルは、主に下の3つです。

以下、それぞれのトラブルについて解説していきます。

サービスの質が落ちる

多くの人は、マンション管理の「難しいこと」がわかりません。確実にわかるのは「値段の高い・低い」だけです。

そのため、管理会社の変更ではしばしば「お金だけを見てしまう」のです。結果、値下げには成功したものの、サービスの質が悪化し、トータルでは失敗したというケースが多く見られます。

このような「値段だけを見てしまう失敗」については、下の「管理費削減」の記事で、詳しく解説しています。

30%値下げも可能!マンション管理費を削減するときの3つのポイント 月々の支払いは、どんな家庭でも減らしたいもの。「マンションの月々の管理費を削減したい」というのは、マンションを持っているすべてのオー...

昔の管理業務の責任があいまいになる

責任

特に設備などでトラブルが起きたとき「それは誰のせいなのか」が問題になります。このとき、管理会社がずっと同じであれば「その管理会社に原因がある」と言いやすくなります(住民が悪いのでなければ)。

しかし、途中で管理会社が変わってしまうと、これが曖昧になります。

  • 新しい管理会社は「前の管理会社のせい」と言う
  • 前の管理会社は「今の管理会社のせい」と言う

このような事態は容易に想像がつくでしょう。そして、

  • どちらが正しいかは、調査してみないとわからない
  • その調査にも、費用と手間がかかる

というわけです。管理会社の変更さえなければ、責任が明確ですぐに対処してもらえたものが、このように「厄介なこと」になるケースもあるのです。

組合の人間関係が悪化する

喧嘩

管理会社の変更に限らず「今までのやり方を変える」と、組合の人間関係が悪化することがあります。これはマンションの組合に限ったことではありません。古今東西、あらゆる国・政府、チーム・バンドなどの集団で見られる事例です。

やり方を変えると、なぜ悪化するのか

もちろん「絶対に悪化する」わけではありません。むしろ良くなることもあります。また、一度悪化した後で修復し「雨降って地固まる=前より良くなる」ということもあります。

ただ、一般的に「変化」に対して、人間は抵抗を持つものです。これは下のような理由によります。

  • そもそも、人間は「生物」である
  • 生物にとって一番重要なのは「死なないこと」である
  • (子孫を残すことも大事だが、そのためにはまず生きていなければならない)

このように「死ななければいい」と私達の本能は考えているのですが、それが下のように発展します。

  • 現時点で、問題なく生きている
  • ということは、とりあえず「今のまま」なら当面死なない
  • だから、何もしないのがベスト

このような本能から、心理学で「現状維持バイアス」と呼ばれる考え方が誰にでもあります(国を代表する大企業のトップでもあります)。このため、今までのやり方を変えようとすると、軋轢が生じるのです。

マンション管理会社の変更で失敗する原因・3つ

「よくある失敗」がわかったら、次に気になるのは「その原因」でしょう。主な原因は下の3つが挙げられます。

特に重要なのは3つ目で、他の失敗も、根本的には「自分で研究しない」ことが原因といえます。この点も踏まえて、3つの原因について説明していきます。

詐欺的な営業マンに騙される(印象だけで決める)

営業マン

「マンションの難しいことはよくわからない」「だから、営業マンの印象が良ければそれで決めてしまう」という組合は多いもの。もちろん、この決め方も一つの方法ではあります。

しかし、それにつけ込んで「低レベルなサービスを高く売り込む」という、悪質な営業マンや管理会社が存在するのも事実です。詐欺とまでは行かなくても「詐欺的な商法」といえます。

詐欺師の演技は「本当にうまい」

注意喚起のためにあえて「詐欺師」という強めの言葉を使います。詐欺師に騙された経験がある人ならわかるでしょうが、彼らの演技は「本当にうまい」のです。その演技力の高さについては、日立システムズのサイトでも、下のように説かれています。

プロの詐欺師は、「まっとう」「誠実」「真面目」「親切」な雰囲気を醸し出す、一流の俳優だということを知っておかなければなりません。
詐欺師は演技派(オーストラリア)| 日立システムズ

人間誰でも「この人が裏切るわけがない」と感じることはあるでしょう。たとえば家族については、ほとんどの人がそのように信頼しているはずです。

一流の詐欺師は「そのレベルまで信頼してもらうことができる」ほどの演技力を持っています。芸能人が数十億円などのお金を騙し取られるのは、そのような実力を持つ詐欺師がいるからです。

同じように「演技のうまい営業マン」は多々いる

営業マン

これはある意味リスペクトすべきことですが、上記のような詐欺師たちと同じように「演技のうまい営業マン」は、管理会社の中にも多くいるのです。もちろん、ほとんどの営業マンは「本当に誠実」であり、「誠実なフリ」をしている営業マンはごくわずかです。

ただ、わずかとは言え自分たちがその被害に遭わないように注意しなければなりません。

あくまで「実際のサービス」を見る

えごま
最終的に、どれだけ上手いことを言っても「実際にサービスをさせればわかる」のです。つまり、重要なことは契約を固定せず、質が落ちたらいつでも解約できる仕組みにしておくことと言えます。

これなら、営業マンがどれだけ騙そうとしても「結局いいサービスをし続けるしかない」わけです。彼らの内心がどうであれば、要は「実際のサービスが良ければいい」のですから、「サービスが悪ければ解約できる仕組み」にすれば、リスクは一切ありません。

もちろん、3カ月~1年程度は、解約に至るまでのゴタゴタはあるでしょう。そのため、損失やデメリットが「完全にゼロ」にはなりません。しかし「極小にできる」ことは確かです。

ランキングを盲信する(WEBでも経済誌でも)

ランキング

管理会社のランキングは、ネットはもちろん、ダイヤモンド誌などの信頼できる経済誌でも多く見られます。当サイトも、下の記事のようにランキングを公開しています。

【2020年最新版】マンション管理会社ランキング!評判のいいのマンション管理会社は!? マンションの管理会社の選定は、誰にとっても難しいもの。選び方の解説も重要ですが「とりあえず、おすすめの会社を知りたい」という人も多い...

当サイトも含めて、基本的に情報発信者は「良かれ」と思ってやっています。つまり、ランキング自体が無意味ということではありません。

ただあなたのマンションに当てはまるとは限らないのです。ランキングの上位である方が当てはまる「確率」は高くなりますが、あくまで確率です。

ランキング下位でも、コスパの良さや地の利などで「自分のマンションには最適」という管理会社も存在するのです。

あくまで「自分たちのマンションに合った管理会社」を探す

私たちは、その管理会社に「日本中のマンションを管理してもらう」わけではありません。「自分のマンションを管理してもらう」のです。

つまり、あえて極端に表現すると、下のようにいえます。

  • その管理会社の「よそでのサービス」は関係ない
  • 「うちで良いサービスをしてくれれば」それでいい

ということです(繰り返しますが、あえて極端に言っています)。

実際には、よそで良いサービスをしている管理会社の方が、あなたのマンションでも良いサービスをしてくれます。だから、ランキングや評判が重視されているのです。

ただ、上に書いたとおり、最終的には「あなたのマンションで良いサービスをしてくれるか」という、その一点だけが問題なのです。他のことは「全てどうでもいい」のです。

結局「実際にやってもらう」しかない

配管

最終的な結論は「実際にやってもらう」しかない、ということになります。つまり、管理会社の変更は、

  • 失敗するかもしれないという前提で、お試しの「仮契約期間」を設ける
  • 正式な契約後も、サービスが悪化したらいつでも切れるようにしておく

ということです。ドライではありますが、そもそも「悪いサービスをする管理会社の方が、ドライを通り越して悪質」なので、問題は一切ありません。逆に、住民全員のよろこび、賃貸入居者の満足を考えると、この方が「圧倒的に正しい」のです。

その「仮契約」の会社をどう選ぶのか

これは最も難しいところです。はっきり言って、これはプロでも完全にはできないことです。ソフトバンクの孫社長がウィーワークへの投資で失敗した(とされる)のを見ても、「会社の質を見抜く」ことが、いかに難しいかわかるでしょう。

最終的には「勉強する」しかありません。また「人間に対する観察眼」も磨く必要があります。一朝一夕で磨けるものではありませんが、観察眼が「必要だ」と意識しているだけでも、観察は何割か鋭くなります。

これは、運動神経の悪い人でも「石が飛んでくる」とわかっていれば、実際に飛んできたときに回避しやすいのと同じです。「意識」は、それ自体でかなりの力を持つものなのです。

※「意識だけで変われる」というのは、読み違えると「いきなり成功できる」ようにも見え、自己啓発の世界などで悪用されがちです。そのような勘違いをしてはいけませんが、「最悪の事態に対処する心の準備」という意味では、「意識」は非常に有効なのです。

(管理会社の見直しで見るべきポイントは、下の記事を参考にしていただけたらと思います)

マンション管理会社の見直し~7つのステップと選定基準、業務委託契約のチェックポイントを解説~マンションの管理会社の良し悪しは「マンション生活の快適さ、建物の寿命」を、もっとも大きく左右する要素の一つです。組合の理事をされている方...

管理の研究をしない(どこか他人事である)

だらける

日本人は世界的に見ても善良な民族です(治安などの客観的データからそういえます)。そのため、マンションの管理会社にしても病院の医師にしても「専門家」のいうことを、とにかく疑いません。

実際、専門家のほとんどは真面目であり、信頼に値する人たちです。しかし「そうでない人もいる」という事実は、冷静に考えるべきです。

研究しなければ「騙されているかどうか」もわからない

マンションの管理でも体の健康でも、その分野について研究しなければ「自分が騙されているか、いないか」もわからないのです。研究しないのに、

  • 「騙されていない」と思い込む
  • 「騙されている」と決めつける

というどちらも間違いです。このような「どちらかに偏ってしまう」人は、あらゆる場面で多く見られます。特に医療では後者が多めという実感があります。

本当に騙されているかもしれませんし、勘違いかもしれません。ただ、どちらにしても「研究しなければわからない」のです。自分で研究するまでは結論を出してはいけないというのが、本来正しい考え方です。

なぜマンション管理について研究しないのか

男性

おそらく、上で説明したことは「誰もが内心わかっている」ことかと思います。それでも研究しない(と言うよりできない)理由のほとんどは仕事や家事が忙しくて、そこまで手が回らないということでしょう。

これについては、仕方のない部分もあります。しかし、その場合は「管理会社を完全に信頼できるかわからない状態で、新規に選んだり、任せ続けたりするしかない」ということになります。

「それでもいい」という場合は、それでいいでしょう。すべてにおいて完璧に管理できている人生など、おそらくないからです。

しかし「やっぱり、変な管理会社にお金を取られていると思うと嫌だ」という人も、多いはずです。少なくとも、この記事を読んでいただいているということは、そうでしょう。

ということは、時間の許す範囲で、マンションの管理について研究するしかないのです。逆にいえば「それをやろうとしない=やらなくても大丈夫」ということは、そこまで真剣に見直しが必要な状況ではないのかもしれません。

(本当にダメな管理会社のときは、忙しいと言っていた人たちも奮起して変更のために動くので)


ちなみに、管理の研究で一番効果的なのは「清掃などの業務を一部自分でやってみる」ことです。この「自主管理」については、下の記事で詳しく説明しています。

賃貸物件オーナーは要注意!自主管理で起きやすいトラブルとは?対処法も解説! 賃貸経営で「自主管理」を考えるとき、下のような点が気になるオーナーさんは多いでしょう。 自主管理にすると、どんなトラブ...

マンション管理会社を変更する3つのデメリット

マンションの管理会社を変更することのデメリットは、主に下の3つが挙げられます。

以下、それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

引き継ぎされない情報がある

継続

管理会社が変わるとき、法律的に決まっている内容については、必ず引き継ぎが行われます。具体的には「マンション標準管理規約」などで定められている内容です。

しかし、それ以上の内容になると「別に引き継ぐ義務はない」のです。変更される管理会社としては、当然「引き継ぎたくない」でしょう。

  • 自社が業務の中で蓄積した貴重な情報である
  • それを競合他社に渡す必要はない

ということです。実際、新しい管理会社が「うまく行ったら」、そのマンションの組合は戻ってきてくれません。しかし「失敗したら」、戻ってきてくれる可能性があるのです。

ということは、少々いやらしい考え方をすると、前の管理会社としては新しい管理会社に「失敗してほしい」でしょう。そのため、貴重な情報をわざわざ渡すわけがないのです(もちろん、法律的にも問題のないことです)。

原則、長く付き合う方が得である

握手

上の段落の説明を読むと「管理会社を変えない方が良いということでは?」と思うかもしれません。実際、変えたいと思わないような良い管理会社とずっと付き合えたら、それが理想なのです。

社会人であれば、誰でも「何かを変える」ということのロスの大きさを、よく知っていると思います。引越しでも転職でも、あるいは夫婦関係や恋人関係の解消でも「変える」という行為は、相当なロスを伴うのです。

そのため「一度決めた路線でずっとやって行けたら、それが理想」というのは間違いありません。ただ、現時点であなたがこの記事を読んでくださっているということは「その管理会社は、そういう相手ではない」ということです。

(管理会社を疑う習慣のない日本人が疑い始めた時点で、その管理会社は大体「まずい」といえます)

よって、今の管理会社は変更した方がいいでしょうが「今度は変更しないで済むように」しっかり吟味していただくべき、ということです(もちろん「言われるまでもなくそのつもり」という方が多いでしょうが、あらためて書かせていただくと)。

選定から変更後に落ち着くまで組合員に負担がかかる

主婦

管理会社の変更は、下のすべての手順で、それなりの手間・時間・労力がかかります。

  • 選定(会社選び)
  • 変更(契約)
  • 引き継ぎ
  • 変更後の新会社との付き合い

最後の「付き合い」については、引き継ぎがすべて完了しても、まだ終わりではないのです。新しい管理会社やそのスタッフは、あなたのマンションについて「わからないことだらけ」です。

そのため、今までだったらスムーズにできていたやり取りについて「確認の電話やメールに返事をする」「手続き上の小さなミスに対処する」などの手間がかかります。

「何かを変える」ということは、その騒動が「完全に収束する」までに、それなりの時間がかかるのです。この「事後」の部分まで含めてすべて落ち着くのに、おおよそ1年はかかると考えてください(選定の段階から含めて、最短でも)。

このように時間や労力がかかることは、組合の主要メンバーが忙しいときには「一番のデメリット」になるでしょう。「今、仕事で人生最大のピンチ(あるいはチャンス)だから、それどころじゃない」というメンバーもいるかと思います。

時間や労力というのは命の一部であり、それが必要ということは、それ自体がデメリットになるのです。最終的には、その「命の一部」を、組合員それぞれが「何に対して使おうとしているか」「管理会社を変更する優先順位は、どれだけ高いのか」ということになるでしょう。

(やった方が良いことは人生で無限にあるので、全部やろうとしたらキリがないですし、全部やることは無理なのです)

なお、管理会社を選定するときのポイント(選び方)については、下の記事で詳しく解説しています。

もうその選び方は古い!失敗しないマンション管理会社の選び方|9つのチェックポイントで徹底解説 「マンションの管理会社の良し悪し」というのは、ほとんどの人にとってわからないもの。そのため、管理会社の変更を検討しているときも「選び...

賃貸物件の場合、入居者が退去することがある

賃貸

これは自分で住んでいる場合でなく「賃貸物件として貸し出している」ときのデメリットです。管理会社が変更すると、そのタイミングで入居者が退去することがたまにあります。

「何で管理会社の変更で退去?」と思うでしょう。もちろん、普通は退去しません。もともと退去を考えていた人の引き金になってしまうということです。

人間は「引き金を引かれて初めて行動に移す」ことが多い

管理会社の変更で退去する人は、もともと下のようなことを考えていた人です。

  • 今の物件に不満がある
  • 不満はないが、もっと良い物件を見つけている
  • 物件の良し悪しでなく、生活が変化してしまった
  • ↑(転勤で、職場が遠くなったなど)

このようなときも、普通は「すぐに引越し」はしません。

  • 物件探し
  • 契約の締結
  • 家財道具の引っ越し
  • 役所での手続き

こうしたことを全てこなすことを考えると、普通は「まあ、落ち着いたらやろう」と先延ばしにするはずです。「あと8カ月で更新時期だし、そのときにしよう」「今解約すると、違約金も取られちゃうし」と考えるわけです。

ところが、そこで「管理会社の変更」という通達が来ることで「何かが目覚めて」しまうわけです。これも普通なら引越しを決断するほどではないのですが「相当な不満が溜まっている」「転勤などで、明らかに引っ越すべき状況になっている」という場合には、行動に出ることがあります。

このような人も、更新時期が来たら引越しを決断していたはずです。つまり、遅かれ早かれ出ていくはずだった人ですが、それが「早くなってしまう」のです。たとえばそれが「1年前倒し」だったら、1年分の家賃をロスすることになります。

賃貸の経営をしている方は、管理会社の変更がこのような「退去の引き金」にならないよう、入居者が安心できるようなフォローを、早い段階から行っておくべきといえます。

(この点も含め、賃貸での管理会社の変更については、下の記事で詳しく解説しています)

賃貸管理会社を変更したい!選び方・注意点・起きやすいトラブルと切り替えのメリット・デメリット 賃貸物件の管理会社に不満を感じたとき、変更を考えるオーナーさんは多いでしょう。そのときに気になるのは、下のような点かと思います。 ...

管理会社の変更でやってはいけないこと(注意点)3選

スーツ姿の女性

マンションの管理会社を変更するとき、やってはいけないこと(注意点)は下の3点です。

以下、それぞれの「やってはいけない理由」を解説していきます。

値下げ成功後すぐに、住民から徴収する管理費を下げる

管理会社を変更して、毎月の管理費も安くなった―。となれば、多くの人が考えるのは「毎月住民から集める管理費も安くできるのでは?」ということでしょう。

実際、この判断は間違っていません。修繕積立金については削るわけにはいきませんが、管理費については「実際安くなったので、削っていい」のです。

ただ「すぐに」下げるのは控えましょう。理由は、新しい管理会社がしっかり仕事をしてくれるとは限らないためです。

「その値段ではいいサービスが受けられない」ということもある

女性

そもそも、自分たちでは適正な変更をしたつもりでも、管理会社の側からしたら(どの会社にとっても)無理な要求だった可能性があります。この場合、自分たち(組合)が要求する安い金額で受けてくれる会社があっても、まだ安心できないのです。

そのような会社は、とりあえず「受けるだけ受けて」「後は適当に手を抜き」「裁判で負けない程度にお茶を濁す」という傾向があります。管理会社の変更はどの組合にとっても「非常に大きな仕事」です。そのため「そう簡単に再変更できない」というのを、その適当な会社もよく知っているのです。

「変な会社」は実際に多く存在する

上の説明を読んで「いまいちわからない」と感じる人もいるでしょう。「その会社は、そんなことをしていて長くやっていけるのか?」という疑問です。

これはもっともで、大抵このような会社は潰れるのです。専門家の間で「信頼性が高い」とされているデータでは、会社は5年で半分以上(58%)が倒産するとされています。

2006年の中小企業白書によれば、従業員4人以上の製造業の場合、1年経過後の生存率は73%、5年経過後の生存率は42%とされています。これが実態に近い数字と言えるでしょう。
会社の創業5年以内生存率15%は本当か?(創業融資センター)

上の数字は「控えめな方」で、よく言われる「2005年の国税庁調査」では、5年での倒産率が85%です(生存率15%)。先に書いたような「適当な仕事」をしている会社は、おそらくこのように短期で倒産する部類に入りやすいでしょう。

このように「変な会社」は、私たちの想像以上に存在します。そのため、マンション管理についてよく研究していない状態で「管理費を安くしてくれるから」という理由だけで、安易に会社を選んではいけないのです。

一定期間、サービスの質を確認できたら還元してもいい

サービス

はじめに書いた通り「サービスの質が下がらないのであれば」住民から徴収する管理費は下げてもいいのです。そのため、一定期間観察して「この管理会社なら、この管理費で大丈夫」という信用ができたら、そのときは値下げしてかまいません。

ただ「だんだんとサービスが悪くなる管理会社」も存在します。そのため、サービスが悪化したらいつでも解約できる契約にした上で、値下げに踏み切るようにしましょう。

また、値下げする際、住民にも下の点を伝えておくべきです。

  • 管理会社のサービスが悪化したら、また変更するかもしれない
  • そのとき、新しい管理会社で値上げするかもしれない
  • そのときには、管理費が上がる(元に戻る)かもしれない

このように説明しておけば、いざ上げなければならなくなったときも抵抗が少ないでしょう。事前に「期待値を下げておく」ということです。

(DeNAの南場智子社長(当時)が、昔ブログで「期待値の低めコントロール」と表現されていたことがあります)


なお、こうした費用がらみの失敗は「管理委託費の相場」を知っていれば、防ぎやすくなります。この相場については下の記事で詳しく解説しています。

管理会社はぼったくり過ぎ?マンション管理委託費の相場はいくら? 毎月の管理委託費を払いながら「高すぎるのでは?」「うちのマンションの管理会社はぼったくっているのでは?」という疑問を持つ人もいるでし...

前の管理会社との関係をこじらせる

関係悪化

管理会社の変更で「前の会社(現在の会社)との関係がこじれやすい」というのは、誰でも理解できるでしょう。ここで「別にいいじゃん。もう変えるんだし」と思ってはいけません。

理由は、その管理会社が正しい(正しかった)可能性があるためです。

  • ぼったくりだと決めつけて、他を探した
  • しかし、実は前の管理会社のサービスは適切だった
  • 新しい会社は安くてもサービスが散々だった

という失敗はよくあるのです。前の管理会社は「自社の良さをアピールするのが下手だった」だけで、真面目に仕事をしてくれていたわけですね(特に地元の業歴の長い会社で、このパターンはしばしば見られます)。

これは「変更してから気づく」ことが少なくないのです。そして、関係をこじらせてしまうと、再び管理を頼むことが難しくなるわけです。

そうならないよう、前の管理会社との関係はこじらせないよう「円満に」解消する必要があります。それこそ「A社と3カ月仮契約をしてみて、いまいちだったら御社に再びお世話になりたい」ということも、伝えておくといいでしょう。

(その前の段階で関係がこじれていなければ、こう伝えておくことで「復帰」もしやすくなるものです)

管理会社不在の空白期間をつくる

たとえ1カ月でも、マンションの管理会社が存在しないというのは危険です。何もトラブルが起きなければいいのですが、起きたときの混乱の大きさは誰でも想像できるでしょう。

そのため、今の管理会社がどれだけ酷く「目に余る」会社だったとしても、引き継ぎが完了するまでは付き合う必要があります。新しい会社とも、空白期間なしでスムーズに引き継いでくれるよう、スケジュールを調整してもらうことが必要です。

まとめ

武蔵コーポレーション株式会社

マンションの管理会社を変更するには「信頼できそうな会社に、できるだけ多く相談する」ことが必要。その中から本格的に相見積もりをとる数社を選び、総会でのプレゼンなどを経て、一番いい会社を選ぶわけです。

そのような選定の候補としておすすめの管理会社の1社が、冒頭でも紹介した「武蔵コーポレーション」です。NHKのクローズアップ現代などの番組でも紹介された信頼性の高い企業であり、関東エリアで特に実力のある管理会社の1社といえます。

対応エリアは関東全域(茨城以外)に限定されますが、このエリアで管理会社の変更を考えているのであれば、ぜひ同社にも一度相談してみるといいでしょう。武蔵コーポレーションの詳しい情報は、下記の公式サイトでご覧いただけたらと思います。

当記事で紹介したポイントを押さえつつ、武蔵コーポレーションなどの会社を選別し、管理会社の変更を無事に成功させていただけたらと思います。

武蔵コーポレーションの公式サイトを見る