管理会社とお金

安いマンション管理会社を選ぶと失敗する?管理費を安くする4つの方法や注意点を解説!

マンションの管理会社で「安いところ」を探しているとき、知りたいのは下のような点でしょう。

この記事では、上の4つの点を中心に「安いマンション管理費を実現する方法」をまとめていきます。「管理費を安くしたい」「コスパのいい管理会社に切り替えたい」と考えているオーナーさん・組合の方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

(なお、最終的にはマンション管理会社は「値段も含めた総合的な条件」で選ぶことになります。その選び方については、下の記事で詳しく解説しています)

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また「安い」わけではありませんが、「価格以上のサービスを受けられるコスパのいい管理会社」を知りたい方には、下記の「武蔵コーポレーション」をおすすめします。

武蔵コーポレーションの公式サイトを見る

同社については、下の記事で評判を詳しく紹介しています。

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どこが安いか

マンション

管理費は物件の状況や求めるサービスなど、諸条件で変わります。そのため「この会社が安い」ということは一概にいえません。

しかし「こういうジャンルの管理会社は安い」などの全体的な傾向はあります。ここではそのような傾向について「どこが安いか」を解説していきます。

独立系はデベロッパー系より安い

独立系

マンションを新たに建設する、三菱地所などの系列の管理会社を「デベロッパー系」といいます。一方、こうした系列を持たないマンション管理業務に特化した管理会社を「独立系」といいます。

独立系は下のような理由で、総じてデベロッパー系より管理委託費が安くなります。

  • ブランドで勝負できない分、サービスの質・コスパで勝負している
  • 大企業の総務・人事のような無駄な人件費・オフィス代がかかっていない
  • デベ系のように「親会社を優先した修繕などの提案」をされない

このように「合理的な理由」があって安いため、最近ではマンション管理業務がどんどん独立系に移行しています。このような「独立系のコスパ」については、下の記事でも詳しく解説しています。

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「清掃・修繕だけ」ならビルメンテナンス系が安い

ビルメンテナンス

マンションの管理会社のジャンルには、独立系・デベロッパー系以外に、「ビルメンテナンス系」があります。

  • もともと、清掃や設備管理が専門の会社
  • その会社が、組合運営のサポートなども手掛けるようになった

という会社です。組合サポートという「ソフト面」は弱いものの、清掃・設備などの「ハード面」は、もともと専門です。そのため、ハード面だけなら独立系よりコスパが良い会社も存在します。

ただ、以下のようなデメリットがあり、管理会社でビルメン系は、まだメジャーではありません。

  • そもそも会社数が少ない
  • マンションの資金繰りへの影響が一番大きいのは、むしろソフト面
  • ハード面は、それぞれの良い専門業者に直接依頼する方が、むしろ安いことも
  • ↑(貯水槽なら貯水槽の会社に直接依頼するなど)

このような理由もあってまだメジャーではないのですが「うちのマンションにはビルメン系が適している」と感じる場合は、この方面も検討してみるといいでしょう。

(ビルメン系については、下の清掃関連の記事でも詳しく解説しています)

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個別の会社で安さを売りにするところは避けるべき

電卓

マンションの管理会社で「どこよりも安い!」という謳い文句で勝負しているところは避けましょう。もちろん「本当に安くてサービスが良い」可能性もあります。

ただ、全体的な傾向として、マンション管理業界では「安さ」を売りにするところで良いサービスをしてくれる会社は少ないといえます。理由は、簡単に費用を出せる分野ではないためです。

パソコンの販売などは、全国どこのお客さんに対しても「一定の価格」を保証できます。そのため「どこよりも安い」という状況は実現できるのです。

しかし、マンション管理の費用は、下のような諸条件によって大きく変わります。

  • 戸数・規模
  • 作業内容
  • クオリティ(同じ作業内容で、どこまで完璧を求めるか)
  • 頻度・稼働時間

これらの条件を踏まえて「いくらの管理費になるか」ということは、

  • 現場をよく調査し、
  • 組合や理事会からよくヒアリングをして、

初めてわかることなのです。つまり、誠実なマンション管理会社は簡単に価格について「安くします」とは言えないわけです。

このため「安さを売りにするマンション管理会社は、ある程度注意深く見た方がいいといえます。ただ、先にも書いた通り「本当に安くて良い会社」の可能性もあるので、あくまで「注意しながら見る」ということです。

(安さを武器にしている管理会社を否定しているわけではありません)

マンションの管理費を値下げするためにやるべき4つのこと

マンション

マンションの管理費を値下げするために必要なことは、下の4点です。

ここではそれぞれの内容を詳しく解説していきます。

意思疎通…組合・理事会が1つのチームとして団結する

まず、組合や理事会が団結している必要があります。団結していなければ、次で説明する「目標設定」ができません。

目標が明確でなければ「ただの値下げ交渉」になってしまい、質を無視して値段だけを下げて失敗するという、よくあるパターンに陥ってしまいます。

目標設定…ゴールを明確にする

ゴール

マンションという大きな建造物を長く快適な空間として保つこと。数十世帯~100世帯以上の人々を巻き込んで動くこと。これは立派に1つの「プロジェクト」です。

そのため「どういうマンションにしたいのか」というゴールを明確にする必要があります。これがなければ、費用を下げるなどの行動が「逆効果」になってしまうこともあるものです。

研究分析…マンション管理についての知識・情報を収集する

分析

マンションの管理費を下げるには、

  • 無駄なサービスを削り、
  • 必要なサービスを残す

ことが重要です。そして、この見極めを行うには、マンション管理について研究することが必要です。また「いい管理会社」などの情報収集も必要になります。

相見積り…複数社の提案を比較して決める

最終的には「実際に見積もりを出してもらう」ことがベストです。もちろん、その見積もり時に約束したクオリティを、管理会社が守ってくれるとは限りません。

そうした「信頼性」も加味しながら、複数社の提案を比較します。

安い管理会社を選ぶ注意点は?3つのポイントを解説

男性

管理費が安い会社を選ぶときは、下の3つのポイントを意識するといいでしょう。

以下、それぞれのポイントについて、簡単に解説していきます。

やらせでなく信ぴょう性のある口コミを調べる

マンション管理に限ったことではありませんが、ネット上には「やらせの口コミ」が多くあります。そのため、良い口コミが多くても信用してはなりません。

  • オーナーさん・組合などの名前が出ている
  • 名前だけでなく、顔写真や職業・年齢などの情報も出ている
  • 写真と文章だけでなく、動画で肉声で語られている
  • 社会的信用の大きい方がコメントされている

このような条件を満たせば満たすほど、その管理会社は信用できるといえるでしょう。

仮の契約期間を設ける(本契約でなく暫定契約)

カレンダー

マンション管理の契約でも「仮契約」は可能です。正式には「暫定契約」といいます。

もちろん、これに応じるかどうかは管理会社次第です。応じない会社は「自信がない」という可能性が高いでしょう。

自信のある会社ならそのまま契約してもらえることがわかっているので、この条件を呑むはずです。そのため、遠慮なく「最初は仮契約」を提案しましょう。

質が低下したら切れる契約にしておく

最初は良くても「だんだんサービスの質が低下する」というのが、マンション管理の「あるある」です。このため、質が低下したと感じたら、いつでも契約を解除できるルールにしておくことが必要になります。

もちろん、その解除のときから3カ月後など、実施までの期間には縛りがあります。また「質の低下」に関する基準も、具体的に決めておかなければなりません。

そのようにクリアすべき条件はいくつかありますが、そうしたルールを整備した上で、このような「きっちりした」契約にすることが有効です。

マンションの管理費はなぜ高くなる?4つの原因を解説

お金

マンションの管理費が高くなるのは、主に下の4つの理由によります。

以下、それぞれの理由について解説していきます。

競争原理がない

多くの日本人は「マンションの管理会社を変更する」という発想を持っていません。特に大手デベロッパーから分譲マンションを購入した場合、最初から決まっているデベロッパー系の管理会社にそのまま依頼し続けるというパターンが多くなります。

このことを管理会社もよくわかっているので「値段を高めにしても大丈夫だろう」と、不当な料金設定をしていることが多いのです。このような状況を打破するためにも、相見積もりなどによる「競争原理」を働かせることが必要です。

管理会社の利益幅が大きい

札束

「ぼったくり」はあらゆる業界にあるものですが、管理会社が自社の利益幅を大きく設定していると、管理費も当然高くなります。

「経常利益率」は一つの参考になる

私企業は利益を出さなければなりません。ただ「利益率が高すぎる」ということは「顧客からお金をとりすぎ」という可能性もあります。

それぞれの会社のビジネスモデルの違いや、その年度にたまたま売った不動産の利益などもあるので、一概に利益率だけで「儲け過ぎ」と決めることはできません。ただ、自分のマンションの管理費から、自分立ちの管理会社の利益率を想像し、比較するときのデータとしてはかなり役立ちます。

そのため、ここでは主な管理会社の「経常利益率」を見ていきます。なお、経常利益率とは「税金もすべて引いた後の、本当の利益率」のことです。

大手管理会社の経常利益率

まず「誰もが名前を知っているような大手グループ」では、下のような経常利益率になっています。

社名 経常利益率
三越伊勢丹不動産 16.5%
穴吹コミュニティ 13.4%
スターツアメニティー 12.7%
大成有楽不動産販売不動産 10.2%
大京アステージ 8.9%
東急コミュニティー 8.6%
三井不動産レジデンシャルサービス関西 8.2%
野村不動産パートナーズ 7.7%

見てのとおり、トップと一番下の間で、以下のように2倍以上の差がついています。

三越伊勢丹不動産 16.5%
野村不動産パートナーズ 7.7%

しかし、これはまだ「差が小さい方」です。もっと経常利益率が高いところを見てみましょう。

経常利益率ランキング・ベスト10

ランキング

大手・中堅に関係なく、すべての管理会社での経常利益率・ベスト10は下のようになります。

社名 経常利益率
レジデンス・ビルディングマネジメント株式会社 71.4%
大東京不動産株式会社 34.2%
エスリード管理株式会社 30.1%
株式会社エフ・ジェー・コミュニティ 29.5%
スカイサービス株式会社 25.5%
株式会社コミュニティサービス 23.4%
東京ディフェンス株式会社 23.0%
北海道建物株式会社 22.8%
株式会社辰己ハウスサービス 22.8%
株式会社トラストコミュニティ 22.8%

先ほどの「誰でも知っている大手グループ」の数値と比べて、驚く人が多いでしょう。1位のレジデンス・ビルディングマネジメント(RBM)は、実に野村不動産パートナーズの10倍近い利益率です。

(これはあまりに高すぎるので、この年度に不動産を多めに売るなどのできごとがあったと考えるべきでしょう)

上の数字だけで見ても、これが「高いのか低いのかわからない」という人がほとんどかと思います。そのため「日本全体」の平均と比べてみましょう。

日本企業全体の経常利益率はどれくらいなのか?

これは、おおよそ「3.5%」です。下の中小企業庁の基準でわかります。

中小企業(法人企業)の売上高経常利益率は3.50%で、前年度より0.32ポイント上昇している。
【PDF】平成29年・中小企業実態基本調査速報(中小企業庁)

経常利益率には「総資本経常利益率」など別の種類もあります。しかし、一般的には「売上高経常利益率」が見られます。だからこそ、中小企業庁も上の文章で、そこだけ説明しているわけです。

そして、その数値が「3.5%」ということです。なお、平成26年は3.14%、平成27年は3.18%でした。つまり、この5年ほどは「3~3.5%」の間で推移しているということです。

利益率が20%以上の管理会社は、利幅が大きすぎ?

スーツ姿の女性

各社のビジネスモデルの違いもあるので、単純比較はできません。ただ、日本全体で見ると、経常利益率が20%を超えている業界は「ソフトウェア」のみです。「不動産」は8%で、最初に紹介した東急や野村などのグループは、管理会社でもこのレベルで一致しています。

まず、業界別の利益率のベスト10を見てみましょう。

ソフトウェア 20.1%
銀行 15.6%
消費者金融 13.2%
証券 12.7%
携帯電話 12.4%

いずれも「お金・データ」を扱う業界です。そして、少し下って「16位~20位」を見てみましょう(ここに不動産があるので)。

精密機器 8.4%
冷凍食品 8.4%
航空 8.2%
時計 8.1%
不動産 8.0%

このように、16~20位という「比較的高い順位」であっても、利益率は8%台なのです。そして、管理会社は「不動産」ではないので、マンション管理会社に一番近い「ビルメンテナンス業界」の利益率を見てみましょう。

営業利益率で2.6%

利益率

まず、厚労省が下の資料を公開しています。

年商規模12億円~24億円規模における営業利益率は2.6%となっている(後略)
全国ビルメンテナンス協会 提出資料(厚生労働省)

営業利益率とは「まだ税金を引いていない状態での利益率」です。経常利益率(本当の利益率)は、そこから税金も引くので、さらに下がります。

つまり、ビルメンテナンス業界の利益率は2.6%未満となります。1%台の可能性も高いわけです。実際、上の資料では「赤字企業が17%~40%程度存在する」という内容が書かれています。

ビルメンテナンス会社は、マンション管理会社とまったく同一ではありません。しかし「近い業態」です。このデータは一つの参考になるでしょう。

最終的には「利幅は無視」する

最終的に大事なのは、マンション管理会社が「自分のマンションに対して良いサービスをしてくれるか」です。良いサービスをしてくれるなら、儲けていてもいなくてもかまわないわけです。むしろ、儲けてくれている方が、その状態が今後も無理なく続くといいうことで、良いといえます(サービスに満足できているなら)。

ここで利幅の話をしてきたのは「管理費はなぜ高くなるのか」という理由を説明するためです。しかし、サービスの質が良く「当の住民たちが管理費を高いと感じていない」のであれば、利幅がどうであろうと関係ないのです。

RBMも含めた、業界内の知名度の高い会社が、20%以上という高い利益率を出せているのも、そのように「利幅に見合ったサービスを提供できているから」だと考えられます。

住民の支払能力の高さで決めている

エントランス

住民が「お金持ち」であるほど、高い管理費でも問題なく払ってくれます。普通の家庭なら「高い」と文句をいう金額でも、裕福な世帯であれば「何か変だな」と思いつつ、払ってくれるというわけです。

このため、管理会社はしばしば「お金持ちの集まるマンションは、管理費を高めに設定する」という方針をとります。これはもちろん、適正価格よりも高くするということです。

価格は適正でも「無駄なサービス」が多い

次の落とし穴は「価格は適正でも、そもそも無駄なサービスが多い」というもの。つまり、

  • サービスの価格は、確かに適正である
  • しかし、そもそも「そのサービス自体がいらない」

ということです。もちろん、何をもって「要る・要らない」というかは、見方が分かれるでしょう。同じマンションの住民の中でも、意見の違いがあるはずです。

無駄なサービスが提供されている

具体的には、下のようなサービスは「無駄な可能性が高い」といえます。

以下、それぞれのサービスについて解説していきます。

管理員の24時間常駐

管理員さん

確かに、24時間管理員さんがいてくれるのは理想です。しかし「人件費に見合うメリットがあるか」といったら、答えはノーでしょう。

  • 深夜手当の分、通常より時給が高くなる
  • 多くの人は寝ている時間である
  • ほとんどのマンションは「普通の時間だけ」でうまく行っている

ということを考えると、ほとんどの人は「24時間常駐は不要」という結論に達するはずです。むしろ、自分のマンションが24時間体制だったら「どういう経緯で決まったのか」ということを、調べた方がいいでしょう。

(理事長や理事会が管理会社からリベートを受け取るなどして、そのような決定をした可能性もあります)

24時間有人管理が必要なケース

一応、24時間の有人管理が必要なマンションもあります。具体的には下のような物件です。

  • 芸能人・政府要人などが住むマンション
  • わずかな時間もロスしたくない富裕層が住むマンション
  • 水商売の女性の「社宅」など

3つ目でなぜ24時間管理が必要かというと「深夜の出入りが多い」「身の危険が多い」「女性自身の夜逃げも多い(店舗として監視しておきたい)」という理由です。

いずれにしても「極めて特殊な例」です。このような物件でない限り、24時間常駐は不要といえます。

通常は24時間対応のセンターがある

管理員が常駐していなくても、一般的なマンションは「24時間対応の緊急センター」があります。センターなので駆けつけまでに時間はかかりますが、対応自体はしてくれるのです。

それで問題なく回っている以上、やはりほとんどのマンションで「24時間常駐は不要」といえるでしょう。

共用部分の清掃を毎日行う

清掃

これは「管理員さんが普通のお給料の中でやって下さっている」場合は、問題ありません。実は、このような「ボランティア」をして下さっている管理員さんは多く見えます。

特に定年退職をして「半分は趣味として働いている」という管理員さんだと、「むしろ体を動かしている方が健康だし退屈しない」という理由で、喜んで清掃をされていることがあります(辞めるようにいうと嫌がるほどです)。

このような場合、管理員さんも喜んでいて、住民も毎日マンションが綺麗になって嬉しいということで、完全なWin-Winです。こうしたケースでは、清掃が毎日実行されていても、問題はありません(メリットしかありません)。

管理会社が別に費用をとっているなら別

しかし、管理会社が別途費用を徴収し、それによって毎日清掃をしているなら、それは無駄な支出である可能性が高いといえます。そもそも「自分の家でも毎日の掃除はしなくて大丈夫」という人も多いでしょう。

(一人暮らしで忙しい方など、1カ月程度床掃除をしていないという人も、ざらにいるかと思います)

清掃会社も、日常清掃については「できれば週3日以上をおすすめする」というスタンスをとっています。清掃会社としては「たくさん清掃させてほしい」わけですが、それでも「週3日」という数字を出しているわけです。

ということは「週3日やればほぼ満点」で「毎日は不要」といえます。つまり「2日に1回」でいいのです。

「巡回清掃」は別
巡回

例外として「巡回清掃」であれば、毎日やる意味があります。これは、

  • 清掃会社がルートを決めて、毎日複数のマンションを回る
  • それぞれで「少しずつ」清掃する
  • 電球切れなどのトラブルがあれば、この巡回時に対処する

というもの。このメリットは「小さなトラブルに1日以内に対処できる」ということです。また、毎日巡回していれば孤独死などの事件にも気づきやすくなります。

巡回清掃はすべての清掃会社が実施しているわけではなく、対象のマンションも限定されます(地方ではできないことが多いものです)。

そのような制限はありますが、こうした巡回清掃であれば「毎日でも無駄ではない」といえるでしょう。

まとめ

武蔵コーポレーション株式会社

記事中でも書いてきたとおり、マンション管理は「安さが全て」ではありません。最終的に重要なのはコスパであり、価格とサービス品質のバランスがいい会社を選ぶ必要があります。

そのような管理会社としては、特に賃貸管理では下記の武蔵コーポレーションをおすすめします。エリアは茨城県を除いた関東全域に限定されますが、このエリアで賃貸物件の管理会社を探している方は、ぜひ同社の公式サイトをチェックしてみてください。

武蔵コーポレーションの公式サイトを見る